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房地产入门基础知识——房产产权

作者:张警语 2020-11-30 09:54:34 来源:

房地产入门基础知识——房产产权

说交易知识之前,我们先明确以下几个产权概念

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使用权房

使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物,俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体,不过,这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权,允许使用权人(公房承租人)在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权,所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有

这种房子在上海的老旧小区里还有,没有房产证,只有使用权卡(对折的单页卡)。在买卖市场上一般看不到的,租赁市场上可以看到。卡上写的不是产权人,是承租人,其他基本信息,面积,朝向,地址等几乎都是手写的。

不可售公房

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房,它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋

售后公房

售后公房,即原来是租赁的公房通过房改后 ,出售给原承租人,这部分已经出售的公房就叫售后公房。售后公房最大的特点是面积小、总价低。其实就是可售使用权房,可售公房,又称房改房,有产证。

二手房

二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易市场的俗称,包括商品房,允许上市的房改房,拆迁房,经适房等。

一手房

一手房主要分期房和现房

期房的概念是开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止,这段时间里买卖的房产就叫期房,签的合同是预售合同。

现房的概念是开发商在取得房产证以后,出售的房产叫现房,签的合同是出售(买卖)合同。

你如果买的是一手房,签订的是预售合同,你就知道开放商房产证还没有拿到。如果签的时候出售合同,那说明开发商已经有产证了。最核心的区别就是1个房子没造好,价格便宜点,有买到烂尾房的风险,1个房子已经造好了,价格高点,投资风险小1点。

一手房还有个概念叫准现房,准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。这种房产的性质仍然属于期房,签订的是预售合同。

没有所谓的准现房合同,一手房只有2种合同:预售合同(期房)和出售合同(现房)。

小知识:开发商取得的产证叫大产证,只有在开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程,使房屋具备正常使用功能,通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证以后才能到房地产管理部门进行产权登记,才能取得房产证。所以买一手房最稳妥的就是买现房,缺点也很明显,价格就要比期房贵。

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烂尾房

烂尾房是指由于开发商资金不足、盲目上马,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,直至最后资不抵债,全盘停滞的积压楼宇,通常又被人称为“鬼楼”。

造成烂尾的直接原因就是没钱,主观原因就是骗钱。无论是没钱导致了烂尾,还是骗钱故意烂尾,最后受伤害最深的只有消费者。所以期房这东西,能不买就别买,买到鬼楼,1辈子,1个家庭,说不定1个家族就搭进去了,不但没房子住,还要还银行贷款,人生毫无乐趣苦不堪言。

小知识:绝对不要买没有商品房预售许可证的楼盘。

上海商品房预售许可证的查询验证方法如下

打开网址:http://fgj.sh.gov.cn/

其他地方可以在网上搜索,输入“xx市住房住房保障和房产管理局”,具体在哪里要自己找一下,名称都大同小异。

在房产交易处点击进入

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点击商品房预售许可证查询

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输入你想要买的楼盘的名称

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一般情况下,售楼处都会在显眼处挂着商品房预售许可证,没有看到可以找现场工作人员索要,必须索要,主要关注的就是证上面的预售范围,看看是不是包括了你要买的楼号,要看仔细了,你要买的房子如果不在商品房预售许可证上,那即便有,也是白搭。

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