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房地产入门基础知识——合同签订注意事项

作者:张警语 2020-11-29 11:53:43 来源:

房地产入门基础知识——合同签订注意事项



上一篇我们将商品房交易流程的6个步骤中的看房选房讲完了,合同签订说了一半,今天打算把合同签订的注意事项完结掉。想看如何看房选房的可以点击以下链接:房地产入门基础知识——房产买卖6步骤你都知道吗?


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签二手房买卖合同的时候,约定完首付款和贷款的时间后,接下来就要商讨过户时间和支付尾款时间。


过户时间依赖于贷款时间,有贷款的话,都是在下家(买房人)的银行贷款申请通过后,凭借贷款合同去房产所在地的交易中心办理的,所以必须要制定个有效的过户时间,不可能无限期等下家(买房人)的贷款申请结果,毕竟贷款申请会有不通过的情况的,如发生下家(买房人)一直申请贷款没通过,那随着时间的变化导致的房价变动,造成的损失就难以估计了。


在房产交易中心办理完过户手续以后,就轮到银行发放贷款和支付尾款了。一般银行发放贷款是凭借新产证放款,此时的房产证已经完成更名,从房东改为买家。而尾款支付主要依赖于交房验收,在确认完房屋现状和水电煤户主变更,物业登记后支付。


至此就明确了所有需要注意的付款和过户的时间节点,我们最后用图再理一下


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注意:


贷款时间是下家(买房人)自行决定什么时候办,房东主要用过户时间约束。


过户的30天是给有贷款的下家(买房人)预留的,因为贷款申请要银行审批,审批需要时间,还有可能审批不通过,需要换银行申请的情况,一般情况下,如果下家(买房人)签完买卖合同马上去申请贷款的话,30天足够2家银行审批了。如果购买的房产有抵押贷款的话,需要房东先还款,那这种情况,需要延长过户时间,具体过户时间就要双方协商解决了。


放款的30天是留给交易中心出新产证的,一般情况下,新产证的制作周期是20天,再加上银行放款的时间,30天基本都能满足。


尾款的7天是留给交房验收的,一般情况下,因为都要工作,交房都安排在周末,7天时间肯定能覆盖到至少1个周末。


所以整个的从签合同开始一直到交房完成,周期大概在70天左右,时间还是很长的。


小知识:水电煤物业供暖等费用,必须在交房当日落实记数和日期,这涉及到费用结算,如果这些费用房东不结的话,是需要从尾款中扣除的。

签二手房合同第三个必须要注意的就是


必须要明确双方违约责任

房产交易是个过程复杂,周期很长,金额巨大的消费行为。任何一个环节出现问题都会导致合同无法按期履行,无论是房东还是买家都可能出现意想不到的状况,所以为了保障自己的利益,必须明确违约责任。违约金的比例一般都有明确注明,需要特别注意的是赔付时间。不然违约方拖延执行,就是一件很头疼的事情。


碰到特殊情况,如果违约责任没有在格式合同里写明的,那就需要在补充条款里详细注明,你只需要告知具体诉求,签约法务们都会帮助制定条款。


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