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房地产入门基础知识——买房过程中最重要的交易过户

作者:张警语 2020-11-29 09:53:47 来源:

连载 | 房地产入门基础知识——买房过程中最重要的交易过户


交易过户是房产买卖过程中很重要的一环,因为涉及到税费。


在完成看房选房,合同签订,贷款审批之后,最重要的环节来了——交易过户。房产买卖交易,如果没有交易过户的话,前面的全是0。交易过户是在房产所在地的交易中心完成的,上海的各个交易中心分布在全市各个区,每个区都有一个自己的房产交易中心,买的静安区的房子,就只能在静安区交易过户,浦东新区的房子就只能在浦东新区交易过户,其他的以此类推。

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交易过户说简单点的话就是缴税和产证权利人变更,先缴税,后变更。一套房子的各种税费+起来,约占总价的5%,虽然很多税种应该是由房东承担的,但是在我们国家已经变成无论任何税,全部由买房人承担,所以买房的时候注意,在房价的基础上,你还要准备5%的税费。


在搞清楚相关费用之前,我们先要搞清楚普通住宅和非普通住宅

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总结起来就是


符合以上条件的房子就是普通住宅,有1个不符合的就是非普通住宅。普通住宅和非普通住宅的税收差距还是很大的,我们先来看下交易过户中涉及到哪些费用

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除了普通住宅和非普通住宅的标准以外,这里还要弄懂2个问题


1个是怎么确定房子的2年、5年?另1个是怎么认定是改善型住房?


2年5年的认定按照产权证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算。这2个日期不一致怎么办?按照孰先原则,哪个日期在前认哪个。


上海市的改善型住房认定标准是:人均面积小于34.4平方米的普通住宅,假定购房人为夫妻,已有住房60平方,人均为60/2=30,小于34.4平方米,那么你再买的房子可以按照改善型住房来征税,主要影响契税。


那现在我们再回过去看看那张税表,我们可以看到,影响税额的主要就是增值税(营业税),个人所得税和契税。这3大税。而影响这3大税额度的就是普通住宅和非普通住宅了。举个例子:

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增值税差10万,个人所得税差5-6万,契税差7.5-10万,总差在22.5-26万


可以看到,1套300万买入,500万卖出的房产,在各种条件下,最终的税收差额在22.5-26万。也就是如果2套房都是500万的价格,而你能“针对性”选房的话,可以在税收上最多帮你节省26万。


交易中心纳税申报和缴税这个过程,一般普通人完全不懂的,尤其是那些没有中介居间的买房人,你如果不提前做功课,不知道税收这方面知识的话,当你进交易中心办理过户手续的时候,你不知不觉中就赔了1辆BBA。所以买房之前一定要找个靠谱的居间中介,在选房的时候,就提前把税费算清楚。算税费这个步骤一定要在选房的时候就做,不然等你付了定金了再算,就算多了,你也改不了了。


当你在交易中心审税缴税结束后,就只要等着交易中心出新产证了,也就是产权人变更,从房东变更为你的名字。一般在20个工作日,等到新的产证出来了,如果有贷款,就可以让银行放款了,没有的话就可以收房交接了。


有关过户结束后的收房交接,我们以前也有写过,有兴趣的可以看下这篇


房地产入门基础知识——商品房销售


至此呢,我们已经将购房流程都梳理了一遍,从选房,合同,贷款,一直到过户,收房,都进行了说明,这些内容都比较浅显,只能算“点到为止”,希望能在你买房的过程中帮到你。


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