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三道红线!已经快把这两家千亿房企勒死了

作者:张警语 2020-11-29 09:37:18 来源:


三道红线!已经快把这两家千亿房企勒死了


1


一向不愁的国央企开发商最近有点慌。


何以见得?


因为,一向不差钱的他们开始卖项目或者卖公司了,而且不是一个一个卖,而是一批一批卖。


根据北京产权交易所公开信息梳理统计,11月以来,房地产行业产权转让项目公司共有18个。


这其中有三个“意想不到”。


第一个意想不到就是,转让项目之多,意想不到。


今年前10个月在这个交易所挂牌的项目数量分别为:2月2个,3月2个,5月3个,7月1个,9月3个,10月7个。


但是11月仅半个月就有18个,数量就已经相当于今年前10个月的总和。


第二个意想不到,这些挂盘公司多是我们平常觉得不差钱的国企。


包括招商局集团、华侨城集团、中化集团、光大集团、中航工业、中信集团、中国电建、新兴际华集团等8家,其中更有华侨城、中化集团等更是国企中的红二代——央企。

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另外,一些省级国资背景投资企业卖的更凶,比如云南城投公开30亿元挂牌出售11家标的资产。


包括,如苍南银泰置业有限公司70%的股权、杭州海威房地产开发有限公司70%的股权、平阳银泰置业有限公司70%的股权、杭州云泰购物中心有限公司70%的股权。


请注意,这些售卖的都是控股权,不是收益权。也就是说,卖完以后这些地方开发公司就换“姓”了。


第三个意想不到,转让价格之低,超出想象。


与动辄几千万甚至几十亿的转让底价相比,11月转让项目中有的底价不足50万元,甚至仅要1万元。11月9日挂牌转让的河北际华润泽物业服务有限责任公司 51%股权,转让底价仅为1万元。


在中国平均房价都达到1万的情况下,这种挂牌价就意味着白送。


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——图片来源网络


2


其中,一向以稳健经营著称的华侨城则下半年卖的最狠。


据不完全统计,仅下半年,就已至少挂了15个项目公司要卖。


不单单是不太好卖的太原项目、重庆项目等项目要卖。


就连市场一直不弱的无锡项目、东莞项目、西安项目、成都项目也都要卖。

甚至,在云南一向被看做城市地标的华侨城大理杨丽萍大剧院,也要被出售95%的股权。


什么让这家央企如此疯狂的卖卖卖?


事情还得从今年的疫情开说起。


都知道华侨城属于文旅开发见长的开发商,然而今年上半年的疫情,让文旅行业已经不能说是寒冬,而是彻底的颗粒无收。我在深圳的朋友说,今年上半年疫情最严重的阶段,无论是大小梅沙的东部华侨城还是深圳湾旁边的世界之窗,那段时间说这些区域是无人区,也毫不夸张。


所以,从2020年整个华侨城的财务状况,变化之大,令人咋舌。


2019年年报数据显示,华侨城A处于绿色的最高级别,即:剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率低于100%、现金短债比大于1。按照新的三道红线标准,均处于绝对的安全指数之下。


但情况在今年上半年发生了大变化。根据华侨城2020年上半年的财报数据,华侨城剔除预收账款的资产负债率为71.52%,净负债率为111.24%,现金短债比为1.06。


比照“三道红线”的要求,华侨城触及两条红线,这意味着华侨城的有息负债规模年增速不得超过5%。


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从华侨城的拿地,也可以看出这种端倪。


公开信息显示,2020上半年,华侨城新获取14个项目,对应建筑面积642万平米,主要集中在襄阳、郑州、武汉、肇庆、中山、江门等二、三线城市。


下半年,华侨城拿地频率降低,只在南京、成都、上海等一线,或者强二线城市拿地。


毕竟,三道红线之下,地主家的余粮也不多了。


3


华侨城三道红线踩了两个,慌得一比。对于三道红线全部中招的企业,估计更是要出大招。


比如绿地。


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根据公布财报统计,三道红线中最不容易达标的“一年中到期短债”最多的国企就应该算是绿地控股。所以,绿地在年底也开启了卖卖卖的双十一模式。


不久前,绿地的一份商办项目推荐书显示,绿地集团有意整体出售上海和江苏两地共14个项目27个物业,挂牌价231亿,交易方式为整栋销售。


其中不乏诸如青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。


当然绿地控股的工作人员表示,推荐书是为参加双十一线上活动而做的资料汇总,并非集团层面所为,也不是变卖资产的概念。


然而,谁都知道,对于开发商来说出售没有交房大楼是正常的销售行为,然而整栋出售马上就要交房甚至已经开始收租的大楼意味着什么?


留着奶牛项目不香吗?


难道非得把奶牛杀了,当肉牛卖吗?


对于连踩三道红线的绿地,并且短期债务最高的国企而言,这是一个必须回答的送命题。


前几年,通过和地方政府共同打造地标项目(超高层)、以地标项目为条件底价勾地,以普通住宅来盈利,一向专注于“做政府想做的事”的绿地,深谙此道。


这种看似完美的商业闭环,却套牢了世界500强绿地。


一方面,基建、多元产业的回报周期太长,不仅投入大,毛利更是跟地产不值一提。


另一方面,绿地好不容易低价拿的地,做出的产品却难有溢价,只能低价卖掉。


于是,尽管绿地报表上有千亿资产,但却很难转变成现金流;


根据财报,绿地账面还有现金872亿,但仅仅是暴雷停工的西南事业部,就拖欠了南充、宜宾等地方政府几十亿的土地款。


而且很多,已经答应众多地方政府的超高层绿地中心,也要胎死腹中。


4


最后,讲一个故事。


两个男人正在穿过丛林,突然,一只老虎出现在远处,向他们冲来。


其中的一个人从包里拿出一双运动鞋,开始穿上。另一个人惊奇地看着他说,“你以为穿上这个就可以跑得过老虎吗?”


他的朋友边跑边说:“我不用跑得过它,我只要跑得比你快就行了。”


三道红线之下,剩下的日子中,中国的房企将上演更多“我只要比你跑的快就行”的游戏。


对于2020年,承诺不重要,面子更不重要,重要的是活下去。


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